Todas as perguntas.
Respostas honestas.

Sim, sem dúvida. Portugal não impõe restrições à propriedade por estrangeiros: cidadãos de qualquer nacionalidade podem comprar imóveis residenciais ou comerciais livremente. Não é preciso ser residente, ter visto ou sequer conta bancária portuguesa antes da compra (embora vá precisar de uma para a escritura). Portugal recebe bem o investimento internacional e o quadro legal é transparente e consolidado.

O processo tem cinco passos: (1) Obter o NIF (número de contribuinte): demora 1 dia e pode ser tratado por procuração se ainda não estiver em Portugal. (2) Abrir conta num banco português para a transferência dos fundos. (3) Fazer a proposta e assinar o CPCV (contrato-promessa de compra e venda), com um sinal normalmente de 10 a 30%. (4) Due diligence: o seu advogado verifica titularidade, licenciamento, dívidas e ónus. (5) Assinar a escritura no notário, pagar o restante e receber as chaves.

Não. Muitas compras fazem-se à distância. Terá de passar uma procuração ao seu advogado em Portugal, que pode tratar em seu nome do NIF, da conta bancária e das assinaturas do CPCV e da escritura. Fazemos visitas virtuais e podemos conduzir todo o processo sem que venha a Lisboa até (ou se) decidir vir.

O NIF (Número de Identificação Fiscal) é o número de identificação fiscal português. É necessário para quase tudo: abrir conta, assinar contratos e pagar impostos. Pode pedi-lo presencialmente em qualquer serviço de Finanças com o passaporte, ou à distância através de um representante fiscal com procuração. Demora normalmente 1 a 2 dias úteis e é gratuito. Podemos pô-lo em contacto com um advogado que trata disto regularmente.

O CPCV (Contrato-Promessa de Compra e Venda) é um contrato preliminar juridicamente vinculativo. Na assinatura paga um sinal, normalmente 10 a 30% do preço. Se desistir sem fundamento legal, perde o sinal. Se for o vendedor a desistir, tem de devolver o sinal em dobro. Por isso é essencial uma due diligence jurídica rigorosa antes do CPCV, e recomendamos sempre envolver um advogado antes desta fase.

Sim, embora em condições menos favoráveis do que para residentes. Os bancos portugueses oferecem normalmente a não residentes um LTV máximo de 60 a 70%, contra até 90% para residentes. Vai precisar de comprovativos de rendimentos, extratos bancários e NIF. As taxas podem ser variáveis (indexadas à Euribor) ou fixas. Recomendamos envolver cedo um intermediário de crédito; indicamos especialistas de confiança que trabalham com compradores internacionais.

Da primeira reunião às chaves na mão, a maioria das compras demora 8 a 16 semanas. Depende de quão depressa encontra o imóvel (1 a 4 semanas), da due diligence jurídica (normalmente 4 a 8 semanas) e de precisar de crédito (mais 4 a 6 semanas para aprovação). Compras a pronto com situação jurídica simples podem fechar em 6 semanas.

Conte com cerca de 6 a 9% do preço de compra em custos adicionais sendo residente, e mais se for não residente e nunca tiver vivido em Portugal (só o IMT é 7,5%). Incluem: IMT (imposto de transmissão, progressivo até 7,5% consoante valor, finalidade e residência), Imposto do Selo (0,8% do preço, mais 0,6% do empréstimo, se houver), notário e registos (~€1.000 a 1.500) e honorários de advogado (1 a 2%). Em Portugal a comissão de mediação é normalmente paga pelo vendedor. A forma como somos remunerados em cada caso é explicada por escrito antes de qualquer visita.

O IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é pago pelo comprador. É progressivo: o valor multiplica-se pela taxa marginal do escalão e subtrai-se a parcela a abater. Em 2026 (Continente), a habitação própria permanente paga 0% até €106.346, depois escalões de 2%, 5%, 7% e 8% até €660.982, taxa única de 6% até €1.150.853 e 7,5% acima disso. Habitação secundária e investimento começam em 1%, e o escalão de 8% termina nos €633.931. Jovens até 35 anos estão isentos na primeira habitação própria permanente até €330.539. Desde 25 de maio de 2026 (Decreto-Lei n.º 97/2026), não residentes que nunca tenham sido residentes fiscais em Portugal pagam a taxa única de 7,5% em imóveis habitacionais. A diferença para as taxas normais é reembolsada se se tornarem residentes fiscais no prazo de 2 anos, ou arrendarem com renda moderada (até €2.300/mês) durante pelo menos 36 meses.

IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) é o imposto municipal anual. Para prédios urbanos em Lisboa, a taxa é normalmente 0,3% do Valor Patrimonial Tributário (VPT), normalmente bastante abaixo do valor de mercado. Por exemplo, um imóvel de €500k pode ter um VPT de €180k, o que dá um IMI anual de cerca de €540. Indicamos o IMI exato de cada imóvel que apresentamos.

As rendas de imóveis em Portugal são tributadas a uma taxa autónoma de 25%, para residentes e não residentes, sobre a renda deduzida das despesas aceites (IMI, condomínio, manutenção e reparações, seguros). Contratos habitacionais mais longos têm taxas mais baixas. Desde 1 de janeiro de 2026, contratos habitacionais com renda até €2.300 por mês são tributados a 10% até ao final de 2029. Residentes podem optar pelo englobamento. O Alojamento Local é tributado como rendimento empresarial, com regras próprias.

O IFICI (Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação) é o incentivo fiscal para novos residentes em atividades elegíveis: ensino superior e investigação científica, funções em startups certificadas, empregos de I&D e inovação, e profissões altamente qualificadas em empresas com atividades elegíveis. Dá uma taxa de 20% sobre rendimentos do trabalho dependente e independente dessa atividade durante 10 anos, e isenção sobre a maior parte dos rendimentos de fonte estrangeira, exceto pensões. Requisitos: não ter sido residente fiscal em Portugal nos 5 anos anteriores e fazer a inscrição na Autoridade Tributária até 15 de janeiro do ano seguinte ao da residência.

Sim. Para não residentes, as mais-valias são tributadas a 28% sobre a totalidade do ganho. Para residentes, 50% do ganho é englobado e tributado às taxas progressivas. Há isenção total se o valor da venda da habitação própria permanente for reinvestido noutra habitação própria permanente em Portugal ou na UE no prazo de 36 meses. Coeficientes de desvalorização da moeda e custos de aquisição (incluindo IMT, honorários e obras documentadas) são deduzidos ao ganho.

Não é preciso visto para comprar casa em Portugal. Qualquer estrangeiro pode comprar, seja qual for o seu visto ou residência. No entanto, se quiser viver em Portugal mais de 90 dias em cada 180 (sendo cidadão não-UE), precisa de um visto de residência. Comprar casa não dá automaticamente direito de residência, embora possa apoiar o pedido de visto.

O O Visto D7 de rendimentos passivos destina-se a quem tem rendimentos passivos ou remotos estáveis: reformados, freelancers, trabalhadores remotos e investidores. O rendimento mínimo exigido é de cerca de €920/mês (o salário mínimo nacional), embora na prática os consulados prefiram valores mais altos. Exige comprovativo de alojamento (o imóvel comprado serve), seguro de saúde e registo criminal limpo. O processo demora normalmente 2 a 4 meses. Após 5 anos de residência legal, os titulares do D7 podem pedir residência permanente. A cidadania exige agora 10 anos (7 para cidadãos da UE e da CPLP).

O programa Golden Visa foi profundamente alterado em 2023. A compra direta de imóveis já não é elegível como via para o Golden Visa. As categorias elegíveis incluem agora: fundos de investimento (€500k+, excluindo fundos que invistam em imobiliário), transferência de capital (€1,5M+), criação de emprego (10 postos de trabalho) e donativos culturais ou científicos. Mantém-se a permanência mínima (7 dias por ano) e a residência permanente ao fim de 5 anos. A cidadania segue agora a regra geral de 10 anos de residência legal. Se procura especificamente residência por investimento, recomendamos falar com um advogado de imigração sobre as opções atuais.

O Visto de Nómada Digital (D8) destina-se a trabalhadores remotos contratados por, ou a prestar serviços a, empresas fora de Portugal. O rendimento exigido é superior ao do D7: cerca de €3.680/mês (quatro vezes o salário mínimo). Vai precisar de contrato de trabalho ou contratos com clientes, comprovativo de rendimentos dos últimos 3 meses, seguro de saúde e registo criminal limpo. Dá o mesmo caminho de residência do D7.

Desde a alteração de 2026 à Lei da Nacionalidade (Lei 37/81), a naturalização exige 10 anos de residência legal, ou 7 anos para cidadãos da UE e da CPLP, contados a partir da emissão do primeiro título de residência. Tem também de demonstrar conhecimento básico de português (A2) e não ter cadastro. Os pedidos pendentes à data da entrada em vigor seguem as regras anteriores. A cidadania portuguesa dá cidadania europeia plena, incluindo o direito de viver e trabalhar em qualquer país da UE.

As yields brutas em Lisboa vão de 4,5% a 7,5%, consoante localização, tipologia e estratégia. O alojamento local em zonas turísticas centrais como Alfama e Mouraria pode passar os 7% brutos, mas com custos de gestão mais altos e restrições de licenciamento. O arrendamento de longa duração em zonas como o Parque das Nações rende normalmente 5,5 a 6,5% bruto. As yields líquidas (depois de gestão, manutenção, vacância e impostos) ficam normalmente 2 a 3 pontos percentuais abaixo. Calculamos a yield líquida de cada imóvel que apresentamos.

O Alojamento Local (AL) é o regime de licenciamento do arrendamento de curta duração (Airbnb, Booking.com). Desde 2023 estão suspensos novos registos na maioria das freguesias centrais de Lisboa (Misericórdia, Santa Maria Maior, Santo António, Belém e outras). No entanto, os registos de AL existentes podem ser transmitidos com o imóvel, e os imóveis com AL ativo valem um prémio no mercado. Algumas zonas periféricas e o Parque das Nações continuam abertos a novos registos. Identificamos imóveis com AL especificamente para clientes investidores.

Lisboa é geralmente vista como um mercado de baixo risco e líquido para investimento imobiliário, pelos padrões europeus. Principais riscos: Risco regulatório: as restrições ao AL apertaram e podem apertar mais. Sensibilidade às taxas de juro: como todos os mercados europeus, Lisboa foi afetada pela subida da Euribor. Risco de concentração: os bairros mais turísticos estão mais expostos a quebras no turismo. Risco de obra: edifícios antigos podem ter problemas estruturais ocultos. Tratamos cada um destes riscos com transparência em todas as análises de investimento.

Encontra estúdios e T1 pequenos em bairros emergentes (Mouraria, Penha de França, Marvila) a partir de cerca de €150,000–€200,000. Para zonas mais centrais ou imóveis com AL, orçamentos de €300,000–€500,000 são mais habituais para um T1 ou T2 de qualidade. Zonas prime como o Príncipe Real começam nos €500.000 para um T1. Trabalhamos com vários níveis de orçamento e procuramos sempre a melhor qualidade disponível em cada intervalo.

Ambos têm mérito. A construção nova oferece eficiência energética, menos manutenção, plantas modernas e muitas vezes garantia do promotor. Tem normalmente um prémio de preço, mas exige menos capex imediato. Os imóveis antigos (sobretudo pombalinos ou Arte Nova anteriores a 1960) têm mais carácter, áreas muitas vezes maiores e melhor valor por m². Podem precisar de obras, mas podem valorizar mais e ser mais apelativos para alojamento local. A resposta certa depende do orçamento, do perfil de risco e do uso pretendido; falamos disto em detalhe na primeira reunião.

Lisboa é uma excelente cidade para famílias. É uma das capitais mais seguras da Europa, com criminalidade muito baixa. Há uma boa rede de escolas internacionais (britânicas, francesas, alemãs, IB) em Lisboa e arredores, o que facilita a mudança de famílias vindas do estrangeiro. Vida ao ar livre, praias a 30 minutos e uma cultura acolhedora para crianças tornam-na uma escolha forte. O custo de vida é 40 a 50% inferior ao de Londres ou Paris.

Lisboa tem excelente infraestrutura de internet. A fibra está amplamente disponível em toda a cidade, com velocidades de 1Gbps da NOS, MEO ou Vodafone por cerca de €30 a 50/mês. Há muitos espaços de cowork, sobretudo no Parque das Nações, em Alcântara (LX Factory) e no Príncipe Real. A rede móvel é boa na cidade e na maior parte do país. É uma das razões por que Lisboa aparece sempre no top 5 europeu para nómadas digitais.

Não. Lisboa é uma das capitais onde mais se fala inglês na Europa. O inglês é comum em restaurantes, lojas, saúde e negócios, sobretudo entre os mais novos (Portugal está bem posicionado no EF English Proficiency Index). Ainda assim, aprender o básico de português é bem recebido e enriquece muito o dia a dia.

Portugal tem um Serviço Nacional de Saúde (SNS) acessível a residentes legais, embora as esperas possam ser longas para situações não urgentes. A maioria dos estrangeiros opta por seguro de saúde privado, bem mais barato do que no Reino Unido ou nos EUA: planos completos a partir de cerca de €80 a 120/mês por adulto. Grupos privados como a CUF e os Lusíadas têm instalações de topo e equipas que falam inglês. As urgências dos hospitais públicos estão abertas a todos.

Acreditamos em total transparência. A forma de remuneração é explicada no início de cada mandato, antes de qualquer compromisso. Em Portugal, a comissão de mediação é habitualmente paga pelo vendedor, não pelo comprador, pelo que em muitas transações o nosso acompanhamento não tem custo direto para si. Em mandatos específicos (buyer's agent independente, análise de investimento ou apoio à mudança) aplica-se um honorário fixo, sempre acordado por escrito à partida.

O Tomás trabalha fluentemente em português, espanhol e inglês. Relatórios, fichas de imóveis e correspondência estão disponíveis em português e inglês.

A reunião inicial de 30 minutos foi pensada para ser útil para si, decida ou não trabalhar connosco. O Tomás pergunta pelos seus objetivos, prazo e orçamento, faz uma avaliação honesta do que é realista no mercado atual, responde às suas dúvidas principais e explica os passos seguintes se quiser avançar. Sem discurso de venda e sem compromisso.

Sim. É isso que nos distingue de uma agência tradicional. Acompanhamos todas as fases: procura e seleção de imóveis, negociação da proposta, apresentação de advogados e notários de confiança, orientação fiscal e de vistos, encaminhamento para crédito e instalação após a compra (gestão, obras, mobiliário, contratos de serviços). Toda a sua rede de apoio em Lisboa numa só relação de confiança.