Monitor do Mercado da Habitação.
Lisboa e Portugal. 3.º trimestre 2026.

Ainda a dois dígitos, agora a abrandar.

Os preços da habitação em Portugal subiram 16,5% no ano até ao 2.º trimestre de 2026 e 3,6% no trimestre. Continua a ser dos ritmos mais rápidos da zona euro, mas é o segundo trimestre de abrandamento depois do pico de 18,9% no fim de 2025.

A diferença entre casas usadas (+18,0% num ano) e novas (+12,3%) conta para quem compra: é no mercado de usados, onde se faz a maioria das compras em Lisboa, que os preços estão mais quentes.

€3.250/m² de diferença dentro da mesma cidade.

O preço mediano de venda em Lisboa nos 12 meses até março de 2026 foi €5.082/m², mais 15,2%. Dentro da cidade, vai dos €3.733/m² em Santa Clara aos €6.986/m² em Santo António. A média da cidade diz pouco sobre uma rua concreta.

Três coisas saltam à vista

• O centro histórico parou. Santa Maria Maior (−0,5%) e Marvila (−0,4%) ficaram estáveis ou desceram ligeiramente, enquanto a cidade subiu 15%. Os preços de entrada muito altos e os limites ao novo alojamento local no centro são os travões mais prováveis.
• As freguesias periféricas estão a recuperar terreno. Ajuda (+23,9%), Penha de França (+19,2%), Lumiar (+17,5%), Olivais (+16,1%) e Benfica (+15,3%) ficaram todas acima da média da cidade. Quem deixou de conseguir comprar no centro parece estar a mudar-se um anel para fora.
• Os estrangeiros pagam mais pela mesma cidade. Em Lisboa, os compradores com domicílio fiscal fora de Portugal pagaram uma mediana de €6.325/m², contra €5.000/m² dos residentes: mais 26%, muito provavelmente porque se concentram nas freguesias mais caras e em casas mais novas.

À volta de Lisboa, o crescimento mais rápido está no anel mais barato: Sintra (+26,6%), Seixal (+24,3%) e Amadora (+22,4%). Cascais foi o que menos subiu (+11,9%), a partir de uma base mais alta.

O INE publica os preços locais do 2.º trimestre de 2026 a 23 de outubro. Atualizamos esta secção nessa altura.

As rendas sobem menos do que os preços. A rentabilidade continua a encolher.

As rendas dos novos contratos em Lisboa subiram 5,1% num ano, um terço do ritmo dos preços. Uma rentabilidade bruta de cerca de 4% (12 meses de renda mediana, 12 × €17,43, sobre o preço mediano de venda de €5.082/m², ambos a 12 meses) mostra que Lisboa é um mercado de valorização, não de rendimento. Comprar para arrendar só compensa no imóvel certo e ao preço certo, normalmente fora das freguesias prime. A nova taxa de 10% para rendas até €2.300 por mês melhora o retorno líquido e, para os não residentes, arrendar a esse valor nos seis meses seguintes é uma das duas formas de recuperar o IMT extra.

Fontes: INE, rendas de novos contratos de arrendamento, 2.º trim. 2026 (via ECO e Observador, 29 set. 2026); Decreto-Lei n.º 97/2026.

Dinheiro mais caro, regras mais apertadas.

O que isto quer dizer em euros

Uma casa de €400.000 para habitação própria, com crédito a 90% (€360.000) a 30 anos, custa cerca de €1.518 por mês a 3,0%. O banco tem de confirmar que conseguiria pagar a 4,5%: cerca de €1.824 por mês. Com o limite de 45%, isso aponta para um rendimento líquido do agregado de cerca de €4.050 por mês ou mais, antes de outros créditos. Esticar para 40 anos (só até aos 35 anos de idade) baixa a prestação para cerca de €1.289, mas acrescenta anos de juros.

Atenção ao calendário: o BCE reúne a 28–29 de outubro e a 17 de dezembro. A garantia pública para jovens cobre contratos assinados até 31 de dezembro de 2026, e a meio do ano já tinham sido usados 56% do montante. Conte com uma corrida de compradores jovens até ao fim do ano.

Fontes: comunicado do BCE de 10 set. 2026; Euribor via ComparaJá, 7 out. 2026; estatísticas de novos empréstimos do Banco de Portugal, ago. 2026 (via ECO e DN, 1 out. 2026); Recomendação 1/2026 do Banco de Portugal (via ECO, 2 jul. 2026); idealista sobre a garantia pública, 29 jul. 2026. Prestações calculadas por nós, em regime de prestação constante, sem seguros nem comissões.

A mesma casa, quatro faturas de impostos diferentes.

Impostos pagos na compra (IMT mais 0,8% de Imposto do Selo), por tipo de comprador. Dependem hoje tanto de quem é como do preço. Portugal Continental, tabelas de 2026.

Como funciona o IMT Jovem (até aos 35 anos, primeira habitação própria e permanente): até €330.539 não paga nada. Entre €330.539 e €660.982 paga 8% de IMT e 0,8% de Imposto do Selo só sobre a parte acima de €330.539, ou seja, €13.557 + €1.356 numa casa de €500.000. Acima de €660.982 a isenção desaparece por completo e paga o mesmo que qualquer residente na compra da sua casa. Os não residentes pagam IMT à taxa única de 7,5% sobre o valor total, com devolução da diferença se passarem a residentes no prazo de dois anos. Acima de €1.150.853 todos pagam os mesmos 7,5%.

Cálculo nosso com base nas tabelas de IMT de 2026 (art. 17.º do CIMT) e no DL n.º 97/2026. Não inclui o Imposto do Selo sobre o crédito (0,6% do empréstimo), escritura, registos nem honorários. Para outro valor: simulador de IMT.

O nosso cenário central: subidas mais lentas, não uma descida.

Os riscos que acompanhamos

• Sobrevalorização. A Comissão Europeia estimou que as casas em Portugal estavam cerca de 35% sobrevalorizadas (dados de 2024). O FMI (setembro de 2026) diz que os preços "parecem elevados", com uma subida de 169% desde 2015 contra 55% na zona euro. O Banco de Portugal aponta uma correção de preços como o seu principal risco interno.
• Crédito. Cada nova subida do BCE e o limite de 45% à prestação reduzem o número de compradores que conseguem financiamento.
• O fim da garantia. Se a garantia pública para jovens não for prolongada para além de 31 de dezembro de 2026, a procura no segmento mais baixo pode cair no início de 2027.

Os cenários são a opinião da Lisbonest Research, não uma previsão em que deva basear-se. Fontes: Comissão Europeia (via ECO, 15 out. 2025); FMI, FSAP (via idealista, 22 set. 2026); Relatório de Estabilidade Financeira do Banco de Portugal, maio de 2026 (via Observador).

Datas a acompanhar